Koniec podwójnej prowizji: co zmienia się w pracy pośredników nieruchomości w 2026 roku?

Kupno lub sprzedaż mieszkania to dla większości z nas największa transakcja w życiu, a mimo to zasady pracy pośredników pozostają zaskakująco luźne. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to zmienić. Projekt nowych przepisów uderza w praktykę, która budzi najwięcej emocji: prowizję pobieraną jednocześnie od kupującego i od sprzedającego.

Prowizja od obu stron jest częsta, choć trudno pogodzić ją z interesem klienta

Mechanizm jest prosty. Agencja wystawia ofertę na zlecenie właściciela, a wynagrodzenie pobiera również od osoby, która to mieszkanie kupuje. Ten sam pośrednik negocjuje więc cenę w imieniu dwóch stron o sprzecznych celach: sprzedający chce drożej, kupujący taniej. Podwójna prowizja potrafi podnieść koszt transakcji o kilkanaście tysięcy złotych, a klient nie zawsze wie, czyj interes agent reprezentuje.

Nie każde biuro czeka na ustawę, żeby grać w otwarte karty. Dobrym przykładem jest Lumo Estate, butikowe biuro nieruchomości w Krakowie przy ul. św. Filipa 23/1, które realne stawki prowizji opisuje otwarcie na firmowym blogu, a przed rozpoczęciem współpracy weryfikuje stan prawny nieruchomości i pomaga skompletować dokumenty. Efekt takiego podejścia widać w opiniach klientów, bo agencja utrzymuje ocenę 5,0 w Google, a umówienie rozmowy sprowadza się do jednego telefonu pod numer 604 952 877. Kiedy poprzeczkę podnoszą same biura, klient zyskuje szybciej niż wtedy, gdy czeka na przepisy, bo reszta rynku musi się do tego poziomu dociągnąć.

Projekt zakłada, że pośrednik otrzyma wynagrodzenie tylko od jednej strony transakcji

To najgłośniejsza ze zmian, ale nie jedyna. Resort chce uporządkować sposób, w jaki agencje nieruchomości kontaktują się z klientami, od treści ogłoszenia po podpisanie umowy. Najważniejsze założenia projektu wyglądają tak:

• Pośrednik nie będzie mógł pobierać prowizji jednocześnie od kupującego i od sprzedającego w tej samej transakcji.
• Ogłoszenia agencji mają być oznaczone, żeby odbiorca wiedział, czy rozmawia z właścicielem, czy z pośrednikiem.
• Prezentacja mieszkania przestanie być uzależniona od podpisania umowy, co dziś bywa formą nacisku na klienta.
• Nad przestrzeganiem zasad ma czuwać Inspekcja Handlowa, uprawniona do nałożenia kary pieniężnej.

Mówimy jednak o projekcie, a nie o obowiązującym prawie. Szczegóły mogą się jeszcze zmienić, a terminu wejścia w życie nie znamy.

Dla klienta liczy się nie tyle niższy rachunek, ile jasność, kto go reprezentuje

Kiedy wiadomo, kto płaci, wiadomo też, kto stoi po naszej stronie przy negocjacjach i weryfikacji księgi wieczystej. Zmiana wpisuje się w szerszy trend, bo od lipca 2025 roku obowiązuje jawność cen mieszkań, dzięki której deweloperzy muszą publikować cenniki wraz z historią zmian.

Zanim nowe zasady wejdą w życie, umowę z agencją trzeba czytać szczególnie uważnie

Dopóki przepisy pozostają projektem, obowiązują dotychczasowe reguły, a odpowiedzialność za warunki umowy spoczywa na kliencie. Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, sprawdź kilka rzeczy:

• Ustal, która strona płaci wynagrodzenie i czy zapisy nie dopuszczają pobrania go także od drugiej strony.
• Poproś o opis zakresu czynności, bo sama stawka procentowa nie mówi nic o tym, co dostajesz w zamian.
• Zapytaj o polisę, bo obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika chroni cię w razie jego błędu.
• Sprawdź, czy umowa jest zawierana na wyłączność i w jakim trybie można ją wypowiedzieć.

Te cztery pytania zajmują kwadrans, a potrafią oszczędzić kilkanaście tysięcy złotych i sporo nerwów.

Rynek pośrednictwa idzie w stronę przejrzystości, a to przesuwa układ sił na korzyść klienta

Nowe przepisy nie sprawią, że mieszkania stanieją, i nie zastąpią zdrowego rozsądku przy wyborze doradcy. Zmieniają jednak coś istotnego: agent nieruchomości przestaje być postacią zawieszoną między stronami i staje się reprezentantem jednej z nich, z jasnym rachunkiem za pracę. Jeśli planujesz sprzedaż albo zakup, to dobry moment na rozmowę z kilkoma agencjami i porównanie tego, co realnie oferują.